這次，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷多年的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)真的碰到對(duì)手了。繼中糧之后，娃哈哈、寶能、紅星美凱龍等各路資本紛紛宣布“掘金”商業(yè)地產(chǎn)，在全國(guó)大規(guī)模效仿“萬(wàn)達(dá)模式”，啟動(dòng)購(gòu)物中心項(xiàng)目。與房企資本的商業(yè)狂歡旨在“拿地”頗為不同，這些跨界者左手握有大量存量項(xiàng)目，右手把控商家資源，一個(gè)打通上下游的商業(yè)服務(wù)體系正在逐步建立。

面對(duì)這樣的“貼身肉搏”，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)透露“將在新店中去掉服飾業(yè)態(tài)。”而其它跨界投資者也在加大購(gòu)物中心中體驗(yàn)消費(fèi)的比例。

誰(shuí)能“爭(zhēng)得蛋糕”?投資狂歡又會(huì)給亂得不能再亂的商業(yè)地產(chǎn)招商帶來(lái)怎樣的變局?

趕超萬(wàn)達(dá)速度

紅星美凱龍集團(tuán)董事長(zhǎng)車(chē)建新?lián)P言，到2020年欲建100個(gè)城市綜合體。話(huà)音剛落，娃哈哈董事長(zhǎng)宗慶后就在第10屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上高調(diào)宣布，今年將正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并計(jì)劃在5年內(nèi)籌建100座商業(yè)綜合體。以此估算，不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座購(gòu)物中心———與萬(wàn)達(dá)打造萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不相上下的速度殺入商業(yè)地產(chǎn)。

這是一個(gè)信號(hào)，欲跟萬(wàn)達(dá)爭(zhēng)食商業(yè)地產(chǎn)的，絕不止房企資本。紅星美凱龍、娃哈哈等各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的資本更是來(lái)勢(shì)兇猛，這個(gè)名單還越來(lái)越長(zhǎng)，深圳寶能、中糧、雨潤(rùn)控股、蘇寧、長(zhǎng)虹、東方希望、新希望、京東商城等跨界資本紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大舉跑馬圈地。

更為灼人的是，這些跨界者左手握有大量存量項(xiàng)目，右手把控商家資源。紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇對(duì)南都記者說(shuō)，“現(xiàn)在我們的土地儲(chǔ)備達(dá)到了1000多萬(wàn)平方米，目前已在北京、天津、重慶等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！倍钲趯毮苌虡I(yè)提供的資料顯示，其已在深圳、北京、上海、天津、重慶等全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市成功布局，今年還將推出：沈陽(yáng)寶能環(huán)球匯、天津?qū)毮芴斓?、天津?qū)毮苄露妓C、無(wú)錫寶能環(huán)球匯、蕪湖寶能天地、韶關(guān)寶能奧特萊斯和惠州寶能奧特萊斯購(gòu)物中心這7大購(gòu)物中預(yù)計(jì)均在2014年至2015年開(kāi)業(yè)。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2012年，中國(guó)共有3100家購(gòu)物中心，而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在2013年還要有400家類(lèi)似的商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心誕生，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度基本是倍數(shù)增長(zhǎng)。

未來(lái)商業(yè)圖景

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到讓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)弄潮者沾沾自喜的地步。

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)極大，“以購(gòu)物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象。”中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專(zhuān)家禹來(lái)向分析，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購(gòu)物中心中有1/2開(kāi)不了工，開(kāi)工的有1/2開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)業(yè)的有1/2難以盈利?！皳Q句話(huà)說(shuō)，中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概就八分之一?！?/p>

而易鋪中國(guó)發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》也提及，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積上漲幅度不到1倍，遠(yuǎn)低于新開(kāi)工面積，同時(shí)，絕大多數(shù)城市沒(méi)有商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商各自為戰(zhàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目面積普遍偏大。以SO H O中國(guó)為例，公開(kāi)資料顯示，2012年投資物業(yè)達(dá)到383億元人民幣，但僅僅創(chuàng)造了1 .48億元租金收入，粗略計(jì)算，租售比不到0 .3%。

局部市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，“招商難”日益加劇。如何破局?

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)說(shuō)，“我們將在新店中去掉服飾業(yè)態(tài)?！边B城商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁鄧國(guó)堅(jiān)把這種說(shuō)法視為一種比喻，“這應(yīng)該是說(shuō)購(gòu)物中心朝著娛樂(lè)中心的模式發(fā)展，添加文化、藝術(shù)、消閑等業(yè)態(tài)。以前服飾業(yè)態(tài)是占第一位的，現(xiàn)在排到第二位?！?/p>

這應(yīng)該成為一種趨勢(shì)。“在寶能的購(gòu)物中心中，體驗(yàn)業(yè)態(tài)占70%的比重，跨界商業(yè)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將大面積應(yīng)用，傳統(tǒng)零售僅占20%-30%?！睂毮苌虡I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，寶能購(gòu)物中心更是未來(lái)的社交中心、娛樂(lè)中心、休閑中心、公益中心、生態(tài)中心、健康中心、親子中心、科普中心、文化中心、時(shí)尚中心，各個(gè)功能版塊之間形成互動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)者的合理流動(dòng)，產(chǎn)生復(fù)合效應(yīng)，滿(mǎn)足全客層“一站式體驗(yàn)消費(fèi)”需求。這就是未來(lái)的商業(yè)圖景。

中國(guó)一線(xiàn)城市的商業(yè)市場(chǎng)已趨于平緩，中心地塊已頗為稀缺;二線(xiàn)城市商業(yè)形態(tài)仍以百貨為主，沈陽(yáng)等城市的購(gòu)物中心頗有過(guò)剩危機(jī)。是堅(jiān)守食品、家居、農(nóng)業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)生意的財(cái)富神話(huà)，還是迎接城鎮(zhèn)化帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大蛋糕?

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)有13億人口，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%。若參照國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積可多達(dá)1.2平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)至少有8.2億平方米的需求。

“美國(guó)的人口規(guī)模為3億多，卻擁有2萬(wàn)多個(gè)購(gòu)物中心。中國(guó)有13億人口，每一個(gè)城市化百分點(diǎn)的提高，拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體量就是1萬(wàn)億?！奔t星地產(chǎn)總裁諶俊宇對(duì)南都記者說(shuō)，如果參照美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的商業(yè)購(gòu)物中心目前是不夠的。”

而易鋪中國(guó)發(fā)布的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告”顯示，2005—2012年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，從0 .3萬(wàn)億元增加到1.27萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4 .5倍，新開(kāi)工面積從0 .9億平方米增加到2.8億平方米，增長(zhǎng)3倍。

2 .8億平方米存量到8 .2億平方米需求量，再加上城鎮(zhèn)化變量，食品、家居、農(nóng)業(yè)乃至互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)大佬們當(dāng)然愿意選擇戰(zhàn)略性布局，進(jìn)軍方興未艾的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

數(shù)據(jù)

易鋪中國(guó)發(fā)布的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告”顯示，2005- 2012年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，從0 .3萬(wàn)億元增加到1.2 7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4 .5倍，新開(kāi)工面積從0 .9億平方米增加到2 .8億平方米，增長(zhǎng)3倍。