近幾年，購物中心在我國(guó)的發(fā)展可謂是持續(xù)走高。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，購物中心的開店率仍保持上行態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)購物中心的投資成本持續(xù)上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年年底，我國(guó)有276家新增購物中心，使全國(guó)開業(yè)購物中心總量達(dá)到2812家，累計(jì)商業(yè)建筑面積達(dá)1.77億平方米。預(yù)計(jì)我國(guó)購物中心仍將以每年300家的速度增長(zhǎng)，到2015年，我國(guó)購物中心總量將達(dá)4000家。
        在我國(guó)購物中心快速發(fā)展的同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)購物中心的開發(fā)和建設(shè)提出了意見。日前，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2012中國(guó)購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），總結(jié)了我國(guó)購物中心發(fā)展的特點(diǎn)和趨勢(shì)，指出我國(guó)一二線城市購物中心已步入調(diào)整的高峰期，三四線城市的購物中心開發(fā)熱度不減；一二線城市購物中心已從開發(fā)期步入了運(yùn)營(yíng)期，應(yīng)注重對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的建設(shè)。三四線城市購物中心正式開發(fā)高潮期，要以消費(fèi)需求為先導(dǎo)，明確定位，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)能力，穩(wěn)步開發(fā)。
一二線城市購物中心需注重運(yùn)營(yíng)建設(shè)
        針對(duì)一二線城市購物中心的發(fā)展現(xiàn)狀，《報(bào)告》表示我國(guó)購物中心已步入調(diào)整高峰期，購物中心的建設(shè)熱潮意味著存量升高，也預(yù)示購物中心，特別是一二線城市購物中心的增長(zhǎng)動(dòng)力將逐漸從開發(fā)進(jìn)入注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)和零售渠道功能的時(shí)期。購物中心的開發(fā)者和運(yùn)營(yíng)者正在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)和管理模式等方面進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)購物中心的發(fā)展規(guī)律和消費(fèi)需求的變化。“隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇與零售管理能力的增強(qiáng)，越來越多的購物中心進(jìn)一步明確了定位，并基于差異化定位和目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行品牌調(diào)整。在調(diào)整過程中，購物中心需考慮地理位置和消費(fèi)者需求，而規(guī)劃建設(shè)也要有前瞻性。整體而言，消費(fèi)者越來越重視購物體驗(yàn)，觀影、吃飯、KTV等已成為消費(fèi)者的日常消費(fèi)項(xiàng)目，這將加大餐飲及娛樂在購物中心的業(yè)態(tài)比重?！焙五\榮說。
        資深商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人熊杰表示，目前購物中心同質(zhì)化趨勢(shì)越來越嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)者需要挖掘自身特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。“有條件的購物中心完全可嘗試將餐飲或生活配套業(yè)態(tài)的特色店培養(yǎng)或打造成主力店。真正的購物中心不僅僅是單一的"購物"中心，更應(yīng)該是"餐飲中心"、"休閑娛樂中心"等能提供多重享受和消費(fèi)體驗(yàn)的平臺(tái)，以適應(yīng)消費(fèi)者的不同需要?！?/span>
        此外，《報(bào)告》指出，由于購物中心體量大、購物環(huán)境好、具有“大百貨”的特點(diǎn)，其有較強(qiáng)的集客能力，進(jìn)駐商戶也有依托購物中心進(jìn)行連鎖品牌拓展的強(qiáng)烈愿望。因此，購物中心匯聚商戶進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展的目標(biāo)，也給其經(jīng)營(yíng)能力提出了更高的要求。
        德勤中國(guó)消費(fèi)與運(yùn)輸行業(yè)全國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人龍永雄表示：“購物中心的價(jià)值離不開精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理，其中與承租商戶的合作至關(guān)重要。業(yè)主除了要對(duì)商戶的租約進(jìn)行有效管理外，還需要重視幫助商戶銷售創(chuàng)新，提供展示、營(yíng)銷、人員培訓(xùn)方面的支持，并及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。與承租商戶共同成長(zhǎng)才是購物中心創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值的根本，這種價(jià)值并非一蹴而就，需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和專業(yè)化管理來實(shí)現(xiàn)?！?/span>
三四線城市購物中心開發(fā)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r穩(wěn)步開發(fā)
        《報(bào)告》指出我國(guó)購物中心快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿碜猿擎?zhèn)化和服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)，并最終體現(xiàn)為消費(fèi)升級(jí)。在宏觀調(diào)控下，限貸限購導(dǎo)致住宅市場(chǎng)萎縮，地方政府傾向利用商業(yè)地產(chǎn)提升當(dāng)?shù)囟愂?、就業(yè)和城市形象，在化解“土地財(cái)政”難題的同時(shí)，打造升值潛力更大的商圈，提升周邊地價(jià)。這些因素都大力推動(dòng)了購物中心的發(fā)展?！半m然中國(guó)購物中心發(fā)展迅速，但開發(fā)及投資還應(yīng)謹(jǐn)慎為之。”尤其在三四線城市，地方政府是否能在后續(xù)的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足夠的支持，將是決定購物中心能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵。
        自2009年起，購物中心開始在三線城市快速蔓延。根據(jù)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報(bào)告，截至2011年年底，三線城市購物中心累計(jì)開業(yè)量將達(dá)544家。
資深商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人熊杰表示，與一二線城市相比，我國(guó)三四線城市數(shù)量龐大，但商業(yè)發(fā)展水平較低，商業(yè)模式仍以傳統(tǒng)商業(yè)為主，很多商業(yè)街為歷史沿革自發(fā)形成，缺少城市人文或系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃，商業(yè)形態(tài)比較初級(jí)、原始，業(yè)種雜亂零散，商業(yè)以傳統(tǒng)超市、百貨為主。從傳統(tǒng)百貨向購物中心轉(zhuǎn)變是對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)環(huán)境、消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的一個(gè)巨大轉(zhuǎn)變。
        因此三四線城市購物中心的開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)在2013年的主流投資方式，毫無疑問2013年將引來三四線城市購物中心開發(fā)的高潮期。區(qū)別于一二線城市購物中心的穩(wěn)步發(fā)展，三四線城市購物中心正是開發(fā)高潮期，要以消費(fèi)需求為先導(dǎo)，明確定位，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)能力，穩(wěn)步開發(fā)。
 （來源：樂商網(wǎng)）