在國家政策的調(diào)控之下，房地產(chǎn)的發(fā)展儼然進入了下半場。在后調(diào)控時代，不管是開發(fā)商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場，向商業(yè)地產(chǎn)市場轉移。在這樣的背景下，本來就很專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資，究竟蘊含著怎樣的機遇，投資商用物業(yè)必須注意哪些因素？

　　專家看來，核心商圈的商鋪、社區(qū)商業(yè)、精裝公寓以及寫字樓投資，其共同之處就是一定要重點考察物業(yè)管理公司的資產(chǎn)運營與管理能力，這直接關系到物業(yè)的增值能力與投資價值。

　　商圈商鋪投資五要素

　　業(yè)內(nèi)專家認為，目前核心商圈的商鋪是最值得投資的物業(yè)之一，“一鋪養(yǎng)三代”的價值依然存在，只是投資者要善于把握，并認真分析其存在的價值與風險。

　　●商圈成熟度

　　專家解析：一個城市核心商圈的成熟度直接決定了其商鋪的投資價值，一般來說越是成熟的商圈，投資收益越穩(wěn)定，而這也決定了投資回報率穩(wěn)定，但也比較小。比如當前解放碑的很多商鋪已經(jīng)很成熟，一般很少出售，而且即使有也售價高昂，普通投資者難以承受。

　　●現(xiàn)有商鋪租金與售價

　　專家解析：現(xiàn)有租金水平與賣價直接決定了核心商圈商鋪未來的增值潛力以及投資回報率，只有全面調(diào)查了解到了當前的商鋪租金情況才有可能計算出未來的投資回報率。

　　●選擇“角”與“邊”上的鋪位

　　專家解析：“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角商鋪因人流多，必帶來財氣旺?！斑叀笔侵敢粭l街兩端的鋪位處于人流進入的端口，也是剛進入商街的客流有興趣、有時間高密集停留的地方,商鋪生意由此興旺?！安荻瞧ぁ眲t指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營困難重重。

　　●商圈商業(yè)業(yè)態(tài)組合水平

　　專家解析：一個商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的組合水平，直接決定了該商圈未來的增值潛力和價值。一個商業(yè)業(yè)態(tài)組合水平高，比如商業(yè)業(yè)態(tài)配置合理而且高中低端商業(yè)都兼具的商圈未來的發(fā)展空間就大，其商鋪的增值潛力就大，投資回報率相對就高。

　　●商圈人流量與消費者結構水平

　　專家解析：交通便利、居住人口眾多，高端人群豐富的商圈，不但可以帶來大量的人氣，同時更能創(chuàng)造更多的消費需求。因此，一個商圈的地理位置以及其輻射范圍內(nèi)的居住人群結構都是決定其商鋪未來發(fā)展的重要因素。一般來說，地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對較大，其消費者結構水平也相對偏高。